정부규제에도 꿈쩍않고 오르기만 하는 강남 집값

정부가 각종 부동산 규제책을 내놨지만 서울 강남 집값은 오히려 오르고 있다. 이 때문에 강남과 비강남지역간 양극화 현상이 더 뚜렷해지면서 '초양극화'란 말까지 나오고 있다. 초과이익환수제와 대출 규제, 다주택자 양도세 중과 등 여러 규제에도 불구하고 강남 집값은 서울 평균의 두 배로 오르고 있다. 도대체 왜 이런 것일까? 현금 등 여윳돈이 있는 자산가들이 ‘강남 아파트는 오른다’는 전망을 갖고 투자 수요가 계속 유입되고 있다는 것이 전문가들의 의견이다. 교육 문제도 있다. 정부가 자사고와 외고의 신입생 우선 선발권을 폐지시키로 하면서 강남권의 명문 일반계 고등학교를 찾는 학군 수요도 늘고 있다.

또 재건축 사업 추진 등 개발호재 때문에 주변의 단지들까지 가격이 덩달아 오르고 있다. 그런데 집값 상승의 가장 큰 이유로 지목되는 것은 정부의 다주택자 규제 때문이라는 것이 일반적인 중론이다. 규제가 오히려 아파트값 상승을 부추키고 있는 것이다. 다음달부터 본격적으로 주택담보대출이 제한되고 4월부터는 양도세 중과가 시작된다. 이에 앞서 여러 채의 아파트를 소유한 사람들이 강남권의 중대형 아파트 한 채만 보유하려는 경향, 소위 ‘똘똘한 한 채’만 가지려는 움직임이 강남 집값을 올리고 있다는 분석이다.

한 전문가는 “다주택자들에 대한 양도세 부담이 무거워지면서, 가급적 중대형 한 채로 압축하려는 경향이 뚜렷해진데다가 재건축 단지에서는 조합원 지위양도 금지로 실제 거래할 매물이 줄어든 것도 (집값) 고공비행의 큰 원인입니다.”라고 말했다. 앞으로는 어떻게 될까?

강남 집값은 당분간 강보합세를 이어갈 것이란 것이 전문가들의 의견이다. 앞으로 가격이 더 오를 것으로 기대되고, 정부가 ‘보유세 카드’를 만지작거린다고 해도 세금보다 집값이 더 크게 오를 것이란 기대감 때문이다. 한 마디로 ‘버티기’에 들어갔다. 이 때문에 집을 팔려고 내놓은 집주인들에게 공인중개사들이 “매수자가 있다“는 연락을 하면, 오히려 "집을 팔지 않겠다"며 매물을 걷어 들이는 현상이 발생하고 있다.

거래가 안 되고 있는 것이다. 잠실의 한 공인중개사는 “참 걱정스럽네. 중계 업소는 시장 논리에 의해서 정상적으로 매수가 되고 이래야 되는데 너도 나도 계속 버티면 가격이 올라갈 것이라는 기대감 때문에 물건 등을 보류하니까…”라며 푸념했다. 이렇게 집값이 가파르게 오르면 부작용도 있다. 강남 집값만 놓고 보면 ‘그들만의 리그’가 만들어진 것인데 문제는 그 여파가 주변 지역에도 영향을 주고 있다는 것이다.

서울에서 강남3구를 이웃에 둔 강동구와 동작구, 성동구 집값까지 들썩이고 있고, 다른 서울지역의 집값 상승을 부추길 수도 있다. 결국 강남을 제외한 다른 지역의 전월세값 등 임대료가 올라갈 수밖에 없고, 무주택 서민들 입장에서는 내집 마련 기간이 훨씬 더 길어질 수밖에 없다. 정부가 집값을 안정화시키려고 여러 대책을 내놨는데 시장에서는 거꾸로 집값이 가파르게 상승하고 있는 상황이다. 정부가 보유세 인상 등 추가적인 규제 카드를 검토하는 이유다.

추적사건25시 경제팀