1개월 후, 대출쇼크 도래…내집마련 포기자 속출할 듯

내년 1월 1일 이후 분양되는 신규 아파트 청약자는 금융권에서 아파트 집단대출(잔금 대출)을 받을 때 처음부터 원금과 이자를 함께 갚아야 한다. 소득이 불분명한 차주의 경우 잔금대출을 받을 수 없게 된다. 금융위원회는 서울 세종대로 정부종합청사에서 이 같은 내용의 ‘8·25 가계부채 관리방안 후속조치’를 발표했다.

앞서 정부는 지난 8월 25일 공공택지 공급을 줄이고, 중도금 대출보증 이용 건수를 축소하는 내용을 담은 가계부채 관리대책을 발표했다. 도규상 금융위 금융정책국장은 “집단대출에도 상환능력 내에서 빌리고 처음부터 나누어 갚는 여신 관행을 적용하겠다”며 “집단대출 여신심사 가이드라인 적용으로 은행권은 2019년 이후 매년 1조원 규모의 가계부채의 증가 속도가 줄어드는 효과가 있을 것”이라고 말했다.

금융위는 집단대출 가운데 잔금대출에만 여신심사 가이드라인을 적용하기로 했다. 여신심사 가이드라인은 대출 시 차주의 소득 확인을 강화하고, 처음부터 원리금을 나누어 갚는 분할상환을 정착하는 것이 핵심이다. 적용 대상은 내년 1월1일 이후 분양 공고되는 사업장의 잔금대출이다. 은행과 보험, 상호금융, 새마을금고 등 집단대출을 취급하는 모든 금융사 잔금대출에 적용한다.

반면 잔금대출은 시행사의 보증 없이 차주가 금융사에 직접 받는 대출이어서 사실상 주택담보대출과 같은 성격이다. 하지만 그 동안 잔금대출은 돈 빌리는 사람의 소득 심사나 상환 능력에 대한 판단 없이 느슨하게 이뤄졌다. 분양시장 위축 우려로 총부채상환비율(DTI)이나 여신심사 가이드라인 등의 규제를 적용받지 않았다. 이에 따라 내년 1월 1일 이후 분양되는 아파트에 입주하는 차주라면 잔금대출 이자를 내기 시작한 날부터 대출 원금도 함께 갚아나가야 한다.

잔금대출에 가이드라인이 적용되면 소득 증빙서류를 내지 않은 차주는 대출을 받기 어려워진다. 여신심사가이드라인은 차주의 소득증빙 서류를 의무화하고 있다. 차주의 소득은 원천징수영수증과 소득금액증명원 등 객관적인 소득 자료를 활용해 심사해야 한다. 소득 증빙이 어려운 자영업자나 퇴직자는 국민연금과 건강보험료, 신용카드 사용액, 매출액·임대소득 등으로 소득을 추산한다.소득 증명이 어렵거나 소득 출처가 불분명한 잔금 대출자는 중도금대출을 잔금대출로 전환할 때 거절 당할 수도 있다는 의미다.

총부채원리금상환비율(DSR)도 적용된다. DSR은 차주의 모든 대출 상환 부담을 산정해 대출금 상한을 두도록 규제하는 제도다. 주택담보대출 외의 기타대출은 이자 부담만 적용해 대출 상환 능력을 산정하는 DTI보다 더 강화된 규제다. 금융권에 대출이 많은 차주는 잔금대출 한도가 줄어들게 된다. 향후 금리 인상 가능성을 가정하고 대출한도를 산정하는 스트레스 총부채상환비율(DTI)도 적용된다. 스트레스 DTI 80%를 넘는 차주는 반드시 고정금리로 대출을 받아야 한다. 금융위는 내년 1월1일 이전 분양 사업장도 분할상환을 유도하기 위해 입주자전용 보금자리론을 내년말까지 한시적으로 운영한다. 또 금융감독원과 함께 전 금융업권에 대한 가계부채 특별점검도 실시한다.

연이은 규제 정책에 부동산 시장 침체 우려도… “서민 내집 마련 어려워진다”

정부가 집단대출 규제 카드를 꺼내든 것은 급증하는 집단대출이 가계부채 위험을 가중시키고 있다는 판단 때문이다. 금융감독원에 따르면, 국민·신한·우리·KEB하나·농협·기업 등 6대 시중은행의 집단대출은 2014년 3분기 84조4000억원에서 올해 3분기 105조8000억원으로 25.3%가 늘었다. 대출 건수는 올해 3분기 9만5813건으로 2년 전인 2014년 3분기(7만6861건)보다 24.7% 증가했다.

최근 대출 금리가 오르는 상황이고 내년부터 입주가 대거 몰리는 상황이라 집단대출이 부실화될 수도 있다는 우려가 나온다. 다만 8·25 가계부채대책과 11·3 부동산대책에 집단대출 가이드라인 적용까지, 연이어 규제를 받게된 부동산 시장은 추가적인 타격이 불가피할 전망이다. 특히 이번 대책으로 서민들의 내집 마련 꿈이 좌절될 수도 있다는 지적이 나온다. 집단대출에서 시공사 등이 보증을 서주는 중도금 대출이 아닌 잔금대출이 중요한데 이를 해결하지 못할 경우 집을 사려는 실수요자들은 어려움을 겪게 될 것으로 보이며 정부의 이번 대책으로 서민들의 내집 마련은 점점 더 어려워질 것으로 보인다.

추적사건25시 경제팀