여의도 절반 크기에 소유자 4,485명 96.4%가 절대보전지역인 비오톱 1등급

- 서울 그린벨트 묻지마 투자 -

추적사건25시 유규상 기자

올해 8월 말 기준 서울시의 개발제한구역에서 공유인 50인 이상 필지를 조사해본 결과 총면적은 1,494,561㎡로 여의도의 절반 크기에 총 소유자가 4,485명에 달함. 총 면적의 96.4%가 개발이 극히 제한된 비오톱 1등급 토지로 나타났다. 

<서울시 도봉구 도봉동 산 53>

서울시의 개발제한구역에서 공유인 수가 가장 많은 땅은 서울시 도봉구 도봉동 산53으로 소유자가 무려 936명에 달한다.

문제는 이곳은 개발제한구역이자 공익용산지에 자연공원법상 국립공원(북한산국립공원)에 해당하며 일절 개발행위가 금지된 비오톱 1등급 지정토지라는 것이다.

도봉구 도봉동 산 53은 3.3㎡당 공시지가 27,000원의 땅을 기획부동산 업체가 원소유주에게 25,736원에 매입하여(총 매입가 21억원) 일부를 계열사에게 넘긴 후 가격을 4배 이상 부풀려 128,773원에 일반인들에게 지분판매를 하였다.(총 예상 판매가 134억원) 

비오톱 1등급은 국토부의 개발제한구역 해제 지침에서 원칙적으로 해제를 못하도록 규제하고 있으며 시 조례에 따라 일절 개발행위가 금지되어 지난해 서울시는 수도권 내 주택공급 지역으로 그린벨트 해제가 검토될 당시 비오톱 1~2등급 지역은 보존이 필요해 해제가 어렵다는 의견을 내놓은 바 있다.

기획부동산 업체의 판매로 추정되는 지분거래는 지속적으로 늘어나고 있다.

개발제한구역이 전체 토지거래에서 차지하는 비중은 2016년 9.3%에서 2017년 9.1%, 2018년 17.5%, 2019년 19%로 점점 높아지고 있으며 개발제한구역 거래 중 지분 방식의 거래 비중도 2016년 62.3%에서 2017년 64%, 2018년 76.4%, 2019년 82.5％로 점점 높아지고 있다.

박홍근 의원은 “개발이 불가능한 땅을 다단계 방식으로 모집해 업체는 폭리를 취하고 매수자는 피해를 보는 기획부동산의 사회적 폐해가 극심하다”며 “기획부동산으로 의심되는 지역에서 탈세나 사기, 부동산 불법 거래 등 위법행위가 없었는지 실태조사가 필요하다”고 지적하였다.

박홍근 의원은 “비정상적인 토지 지분거래를 규제해서 피해 발생을 근본적으로 차단할 수 있는 방안을 마련해야 한다”며 “일정 지분 거래 이상은 행정청에 신고하도록 하고 토지 개발 없이 지분 판매만 하는 업체를 처벌할 수 있는 법적 근거를 신설할 필요가 있다”고 주장하였다.

올해 8월 말 기준 서울시의 개발제한구역에서 공유인 50인 이상 필지를 조사해본 결과 35곳으로 조사되었으며 총면적은 1,494,561㎡로 여의도의 절반 크기에 총 소유자가 4,485명에 달함. 총 면적의 96.4%가 개발이 극히 제한된 비오톱 1등급 토지로 나타났다. 

국회 국토교통위원회 박홍근 의원실(더불어민주당, 서울 중랑을)에 따르면 8월 말 기준 서울시의 개발제한구역에서 공유인 수가 가장 많은 땅은 서울시 도봉구 도봉동 산53으로 해당 필지의 소유인은 무려 936명에 달한다.

문제는 이곳은 개발제한구역이자 공익용산지에 자연공원법상 국립공원(북한산국립공원)에 해당하며 일절 개발행위가 금지된 비오톱 1등급 지정토지라는 것이다.

비오톱 1등급은 국토부의 개발제한구역 해제 지침에서 원칙적으로 해제를 못하도록 규제하고 있으며 시 조례에 따라 일절 개발행위가 금지되고 있다. 

이에 지난해 서울시는 수도권 내 주택공급 지역으로 그린벨트 해제가 검토될 당시 비오톱 1~2등급 지역은 보존이 필요해 해제가 어렵다는 의견을 내놓은 바 있다.

공유인 수가 가장 많은 지역인 서울시 도봉구 도봉동 산53은 정부가 추진하는 3기 신도시 및 광역교통망(GTX 포함)과 같은 개발 사업과 장기미집행 공원부지 지정 해제를 미끼로 하여 기획부동산 토지거래가 늘어난 것으로 추정된다. 

3기 신도시 및 광역교통망 계획 발표가 있었던 지난해 12월 서울의 개발제한구역 토지 거래량이 121건으로 연중 최고치를 기록한 가운데 서울시 도봉구 도봉동 산53에서 총 거래량의 절반인 69건의 거래가 이뤄졌으며 모두 지분 거래 방식으로 이뤄졌다.

이 지역에서 2018년에 일어난 거래 99건 중 98건이 11월과 12월에 집중되었다. 도봉구 도봉동의 개발 호재는 GTX-C노선, 창동 역세권 개발계획 등이 있다.

문제는 지분 방식을 통해 거래된 개발제한구역이 개발이 극히 제한되거나 불가능한 지역임에도 불구하고 실제 가치보다 가격을 부풀려 판매한다는 것이다. 

공유인 수가 많은 상위 5개 지역을 대상을 조사해본 결과 모두 비오톱 1등급 지역으로 기획부동산 업체(우리 XXXX, KB XXXX 등)가 경매 등을 통해 매입하여 지분 방식으로 투자자를 모집하며 매입가의 4배 이상 가격으로 판매하면서 수백억의 차익을 실현하고 있었다.

기획부동산 업체의 판매로 추정되는 지분거래는 지속적으로 늘어나고 있음. 박홍근 의원실이 국토부 실거래 데이터를 분석한 결과 올해 1월~8월까지 전체 토지거래의 3,756건 중 713건(19%)이 개발제한구역에서 이뤄졌고 그 중 588건(82.5%)은 지분 방식의 거래로 나타났다.

개발제한구역이 전체 토지거래에서 차지하는 비중은 2016년 9.3%에서 2017년 9.1%, 2018년 17.5%, 2019년 19%로 점점 높아지고 있으며 개발제한구역 거래 중 지분 방식의 거래 비중도 2016년 62.3%에서 2017년 64%, 2018년 76.4%, 2019년 82.5％로 점점 높아지고 있다.

박홍근 의원은 “개발이 불가능한 땅을 다단계 방식으로 모집해 업체는 폭리를 취하고 매수자는 피해를 보는 기획부동산의 사회적 폐해가 극심하다”며 “기획부동산으로 의심되는 지역에서 탈세나 사기, 부동산 불법 거래 등 위법행위가 없었는지 실태조사가 필요하다”고 지적하였다.

박홍근 의원은 “비정상적인 토지 지분거래를 규제해서 피해 발생을 근본적으로 차단할 수 있는 방안을 마련해야 한다”며 “일정 지분 거래 이상은 행정청에 신고하도록 하고 토지 개발 없이 지분 판매만 하는 업체를 처벌할 수 있는 법적 근거를 신설할 필요가 있다”고 주장하였다.